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有脑上车 识计按揭免损失

有脑上车 识计按揭免损失 上车动机——想买楼但难储首期?Ann姐认为储钱除了要有毅力,也要讲动机,「想上车的人,应问自己为何要上车?因为心态足以影响一个人的储首期动力和能力。储钱以外,可考虑利用风险较低的投资工具增加财富,加快上车速度」。(Photografeus@iStockphoto)有脑上车 识计按揭免损失 上车做好功课——不少港人视「上车」为成功的指标。想上车,按揭知识要学好,否则可能捱贵息,甚至借不到钱。(资料图片)有脑上车 识计按揭免损失 个人信贷评级——信贷评级个人「财务成绩表」,由A至J共分10级,A级是最高评级,贷款的实际年利率(APR)大大低于获J级申请人。(网上图片)有脑上车 识计按揭免损失 初哥注意事项——上车初哥要了解置业的基本流程及细节,包括物色心仪单位后,找银行估价、签临时约及按揭申请等。知识不足,随时有损失。(受访者提供)有脑上车 识计按揭免损失 好楼跌极有限——Ann姐认为,如果是交通方便、人流高的优质楼,即使楼价下跌时,也未必会跌得太厉害。(资料图片)有脑上车 识计按揭免损失 置业顾问——Ann Wong:财经网站cMoneyHome.tv创办人、置业课程导师Ann Wong。(李佩雯摄)有脑上车 识计按揭免损失 有脑上车 识计按揭免损失 有脑上车 识计按揭免损失 有脑上车 识计按揭免损失 有脑上车 识计按揭免损失 有脑上车 识计按揭免损失

我们经常听到「港人要21年不吃不喝先买到楼」,这句话犹如向有心上车的港人泼了一盆冷水,但置业顾问Ann姐直指计法「离地」,因为它以楼价中位数716.9万元来计算,但其实市场上楼价450万元以下的,还有众多选择。

她认为要上车切忌道听涂说,否则随时中伏;尤其先要了解按揭知识,定好目标,做足功课,「因为买楼讲方法,不是讲资格」。那幺何时是上车好时机?Ann姐又有金句:「没有最合适的上车时间,只有最合适的价钱。」

财经网站cMoneyHome.tv创办人之一,《买楼上车防中伏——第八版》作者Ann Wong(Ann姐),自小在公屋长大,多年来钻研不同投资工具及置业知识,近年开办置业课程分享如何「有脑」上车。虽然在香港买楼困难,但Ann反驳「21年不吃不喝才买到楼」这说法,「该外国研究是以香港楼价中位数716.9万元,家庭年收入中位数为34.3万元来计算,买楼负担比例便高达20.9倍,事实上,市场上不乏450万以下楼宇选择」。她认为想上车,储首期是第一步,然后还要多做功课,其中按揭知识尤为重要。

按揭知识既不深奥也不难掌握,但往往被不少买楼初哥忽略,以为船到桥头自然直,结果烦恼不已。Ann姐的贴士并非什幺独门秘笈,但起提醒作用,令上车客避免「蚀底」甚至焦头烂额。

按揭计错数 首期不够遭杀订

Ann姐认为,如申请按揭这个步骤处理不好,后果小则捱贵息,增加每月开支;大则无法借贷,使订金付诸流水。记者便有一个朋友曾在按揭这环节重重摔了一跤,他是买楼初哥,当时目标是一个600万元的单位,以为能做到最高成数按揭,结果事与愿遗,更导致首期不够,最终惨被杀订,损失惨重。

她强调,一定要学好楼宇按揭知识,「试想像,準业主向银行借钱买楼,楼宇是抵押给银行,如果抵押品质素不佳,例如楼龄太高、位置不佳、估价不足或邻近凶宅,银行有权提高利息及降低按揭成数,甚至拒绝贷款」。

此外,向银行借钱买楼,银行会取阅你的个人信贷评级作参考,如果準买家拖欠卡数或贷款,信贷评级不佳,直接影响批核结果。她又提醒:「申请按揭前,避免突然申请多张信用卡及分期付款,免得银行觉得『你有古怪』。」如有置业打算,宜于半年至一年前先查阅自己的信贷报告。

Ann姐经常解答置业的疑难杂症,她认为,很多人经常「听人讲」,没有查证便深信别人的说话,很容易中伏。

「听人讲」1:银行多数批30年按揭

在香港申请银行按揭,最长还款年期是30年,「但如果楼宇质素差,银行可能只提供较短期按揭,举例10年,所以选择优质楼很重要」。如何选择?Ann姐表示,必须多做功课、勤睇楼作比较,「同一价钱的楼,质素也有不同,除了要考虑交通配套、人流等因素,也要留意成交量、租金回报等,综合各方因素衡量」。

「听人讲」2:月入逾3.6万才买到400万楼

想买400万楼,现时一般按揭息率为2.375%,分30年还款,如果可做九成按揭(注),首期40万元,贷款额为360万元,每月供款13,991.5元。 根据金管局「按揭保险计划」,每月供款额不可超过入息的45%,每月入息最少便要达31,093元。此外,贷款人还要通过压力测试,即利率上升3厘,供款利率变为5.375厘,每月供款增至$20,159,根据规定下(供款佔收入比例不超过55%),即每月入息最少要36,653元才过关(不借按揭保险)。(注:首次置业、有固定收入及供款佔入息比率不超过45%,最高可获90%按揭,但按揭总额不可高于360万元,以银行审批为準)

找「担保人」宽鬆按揭限制

按上述计法,假如月入低过3.6万元但想买400万的楼,申请按揭几乎打定输数?非也。Ann姐表示:「可以找『担保人』一同买楼,假设担保人稳定月入1.8万元,两人合计的收入便符合要求,很多夫妻便用这方法买楼。」除了找担保人,另一方法是增加首期金额。Ann姐有一学生月入两万余元、单身,凭个人能力难以上车。在父母协助下,将自住单位加按套现,加大首期银码,购买的二手楼做六成按揭,由于贷款额较少(约借240万元),收入符合要求。当然,父母需考虑风险,加按后负债大增,自己可否承受?

想上车,必须懂计数。Ann姐教路,3招避免计错数:

1. 最直接是联络银行,向负责按揭的职员查询自身财政状况能否买到心水楼。

2. 申请高成数按揭(六成以上),必须购买住宅按揭保险,建议上网了解按揭资讯,例如「香港按揭证券」网站 (www.hkmc.com.hk)。

3. 勿盲目相信一般网上资讯,有时银行或政府更改了政策,但部分网上资料可能仍未更新,所以要小心求证及分析。

文:李佩雯编辑:王翠丽

电邮:feature@mingpao.com

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